Договор аренды можно расторгнуть досрочно

​

Если арендатор потребовал от арендодателя снизить плату за объект недвижимости на срок до года, но тот отказался, то арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды (п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ и п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

При этом арендатор не должен:

• компенсировать убытки
• возмещать упущенную выгоду
• вносить штрафы за отказ от договора (даже если они прописаны в самом договоре)

Но есть и минус в этой ситуации - если арендатор вносил обеспечительный платеж при заключении договора аренды, арендодатель при досрочном расторжении этого договора не обязан возвращать обеспечительный платеж.

Кто имеет такое право

Расторгнуть договор без последствий вправе компании и ИП, которые являются малыми или средними предприятиями, есть в реестре на сайте ofd.nalog.ru и ведут деятельность в пострадавшей отрасли (постановление Правительства от 03.04.2020 № 434 в ред.от 26.05.2020). Также есть дополнительные условия, чтобы арендатор мог воспользоваться этой поблажкой от законодателей.

Арендатор вправе расторгнуть договор аренды, если:

• использует арендованное помещение в пострадавшей деятельности;
• заключил договор аренды на определенный срок до того, как в его регионе ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• потребовал от арендодателя снизить плату по договору на период до года, но арендодатель не стал ее уменьшать или как-то иначе менять договор;
• прошло 14 рабочих дней, как обратился к арендодателю за скидкой по арендной плате.

Как действовать

Попробовать договориться с арендодателем, попросить скидку. Напомнить о льготах по налогам для владельцев недвижимости, кто снижает плату арендаторам из-за коронавируса. Какую скидку можно просить у арендодателя, закон не регламентирует.

Арендатор сам может посчитать примерную сумму льгот, которые получит арендодатель, и в этих пределах просить скидку.

Если в течение 14 дней после обращения арендодатель не дает ответа, можно расторгнуть договор. Отправить арендодателю уведомление об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды. Крайний срок отправки уведомления — 1 октября 2020 года. Договор считается расторгнутым с момента, как арендодатель получил уведомление.

​

Договор аренды госимущества можно продлить

​

Арендатор вправе продлить договор аренды земли или недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Договор недвижимости продлевается на срок не больше года на тех же условиях, что в исходном договоре.

Договор земли — если заключали на срок до трех лет, можно продлить на тот же или меньший срок (п. 4 ст. 23 Закона № 166-ФЗ и п. 6—8 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Арендодатель не вправе отказать.

Кто имеет право

Любой арендатор вправе продлить договор. Но, есть дополнительные условия. Заключить договор аренды недвижимости или земли нужно до того, как в регионе ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для аренды недвижимости до введения режима надо вовремя платить и исполнять все остальные обязанности по договору.

Дополнительные условия для аренды земли:

• обратиться к арендодателю до того, как срок договора истек или арендодатель потребовал через суд расторгнуть договор;
• государственный земельный надзор не выявил нарушений при использовании участка или арендатор все устранил.

Как действовать

​Нужно обратиться в департамент с просьбой продлить сроки аренды. Обратиться за продлением аренды земли необходимо до 1 марта 2021 года, недвижимости — до конца 2020 года. Арендодатель обязан заключить соглашение в течение пяти рабочих дней без дополнительных торгов и оценки рыночной стоимости недвижимости.