Налоговики  с каждым годом усиливают контроль и находят новые способы выявить незадекларированные доходы граждан. Проще всего найти им тех, кто получает деньги, сдавая в наем жилье.

Как они это делают?

Поверьте, способов и каналов у них предостаточно : то шерстят социальные сети и рассылают "письма счастья" мастерам маникюра и кулинарам, то отправляются с визитом к самозанятым нелегалам в салоны красоты и т.п. Обнаружить таких незарегистрированных бизнесменов помогает инспекторам анализ налоговых информационных баз. Кроме этого они используют данные других ведомств и банков.

Например, есть данные Росреестра о количестве квартир у налогоплательщика, или информацию о проживающих по чужим квартирам гражданах налоговой может сообщить полиция, да и "неравнодушные" соседи очень часто "сливают" информацию.

Если установят, что доход был, а налогоплательщик о нем не отчитался, начислят налоги. Причем рассчитать их могут за три прошедших года, если докажут, что все это время гражданин получал доход.

А к налогам добавят штрафы:

- в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст 122 НК РФ)

- в размере 1000 рублей за непредставление налоговой декларации (ст 119 НК РФ)

Что же в этом случае делать? Чтобы выбрать самый выгодный для себя вариант, рассчитайте налоги, которые вам придется платить. Давайте рассмотрим разные варианты.

Сдавать декларацию и платить НДФЛ

Например, вы сдаете в найм две квартиры, которые находятся у вас в собственности.

Жильцы каждый месяц переводят плату вам на карту в размере 35 000 руб. Соответственно за год вы получаете доход - 840 000 руб (35 000 руб х 12 мес х 2шт).

С этой суммы вы должны заплатить в бюджет налогов в год - 109 200 руб (840 000 руб х 13%) не позднее 15 июля.

Кроме этого, подать декларацию о полученных доходах по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Зарегистрировать ИП на упрощенке

Вместо 13%, можно платить всего 6%. Для этого можно стать предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы".

Тогда вы заплатите в бюджет: 50 400 руб (840 000 руб х 6%).

Но ИП кроме налогов, обязан уплатить страховые взносы в фиксированном размере. Например, за 2020 год их сумма равна 40 874 руб (в пенсионный фонд - 32 448 руб и фонд медицинского страхования - 8 426 руб).

Плюс, если годовой доход предпринимателя составит более 300 000 руб, то нужно будет еще уплатить 1% с дохода свыше этого лимита в ПФР.

Но даже при таких платежах, ИП заплатит меньше, чем обычный гражданин, так как на сумму взносов он вправе уменьшить сумму налога:

налог УСН к уплате (после вычета взносов) - 9 526 руб (50 400 руб - 40 874 руб)

1% свыше лимита - 5 400 руб ((840 000 руб - 300 000 руб ) х 1%)

Всего к уплате: 55 800 руб (9526 руб + 40 874 руб + 5 400 руб)

Взять патент

ИП может выбрать и другой режим налогообложения - патентную систему.

Стоимость патента будет зависеть от количества объектов имущества, их площади, местонахождения.

Например, возьмем для нашего примера такие данные:

- площадь 1-й квартиры - 37 кв м

- площадь 2-й квартиры - 68 кв м

В регионе, где находятся квартиры, установлены следующие показатели:

- для квартир с площадью до 50 кв м потенциально возможный доход равен 180 000 руб

- для квартир с площадью больше 50 кв м потенциально возможный доход равен 370 000 руб

- ставка по патенту - 6%

Рассчитаем сколько за год вам нужно уплатить за патент:

- за 1-ю квартиру - 10 800 руб (180 000 х 6%) 

- за 2-ю квартиру - 22 200 руб (370 000 х 6%)

ИТОГО: 33 000 руб (10 800 руб + 22 200 руб)

Предприниматель на патенте не вправе уменьшать налог на взносы.

Поэтому ИП на патенте придется заплатить больше, чем на упрощенке - 73 874 руб (33 000 руб + 40 874 руб)

Стать самозанятым

Еще один способ не платить 13% - уйти в самозанятые и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

Сейчас этот статус могут получить жители таких городов и регионов, как:

- Москва

- Санкт-Петербург

- Воронежская область

- Волгоградская область

- Ленинградская область

- Нижегородская область

- Новосибирская область

- Омская область

- Ростовская область

- Самарская область

- Сахалинская область

- Свердловская область

-Тюменская область

- Челябинская область

- Красноярский край

- Пермский край

- Ненецкий автономный округ

- Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

- Ямало-Ненецкий автономный округ

- Республика Башкортостан

Ставки налога зависят от того, кому вы сдаете в аренду жилье:

- другому гражданину - 4%

- компании или предпринимателю - 6%

Из нашего примера получается, что:

- если квартиры будете сдавать обычным гражданам, то налог составит - 33 600 руб (840 000 руб х 4%)

- если квартиры сдавать компании или ИП, то налог к уплате будет - 50 400 руб (840 000 руб х 6%)

От страховых фиксированных взносов самозанятые освобождены. Они также не должны сдавать какие-либо отчеты. Основная их обязанность - сообщать налоговой о суммах, которые получают от клиентов через приложение "Мой налог".

Еще один нюанс - самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Поэтому, если на вас зарегистрировано нежилое помещение, лучше зарегистрировать ИП.

​